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2018-08-28

截至记者发稿时,路政人员在该区域24小时指挥交通通行,并对山体与道路变动情况进行实时监测。另外,经玉树州交通、国土、运管、交警等部门协商,就该路段山体滑坡、影晌通行一事进行协调,决定先行修筑简易桥应急便道,尽快恢复该路段通行,并协调通天河高速公路隧道开通,以保障车辆正常通行。

  住房租赁资产证券化迎利好  REITs有望迎来破冰发展期

    6月8日到10日,2018年安徽省池州市防灾减灾委员会水域应急救援演练暨9958安徽省应急救援协作平台水域救援综合技能集训于平天湖风帆观景台正式启动。

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  ”英国伦敦大学学院教育学院孔子学院(以下简称IOE孔院)外方院长杜可歆这样解释今年的主题,“中文学习者的学习动力是确保持续学习的关键,而这些动力来源于所有学生的学习成果。

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  然而,在工作更方便的同时,颈椎病、腰肌劳损、干眼症等职业性疾病也随之而来。  以颈椎病为例,截至2016年,世界卫生组织公布的《全球十大顽症》中,颈椎病位列第二,仅次于心脑血管疾病。这类久坐办公、久看屏幕产生的疾病,为职场一族增添了许多烦恼。

“租售并举”将成房地产发展的主基调  自2010年起,我国房地产市场就进入了“三年一调控,一调调两年”的常态化调控阶段,随之带来的便是房地产市场的大起大落,政策市特点明显。   2014-2016年9月,中国经济进入新常态,在稳增长和去库存目标下,出台四轮刺激政策,主要是放松限购限贷,加强信贷支持和税收减免,央行五次降息降准,市场资金流动性充裕,热点城市暴涨;  2016年9月至今,政策转向“防风险”,政策长短结合,短期依靠限购限贷,长期寻求建立长效机制。

各地一级出让进行招拍挂,也对项目开发以及开发商提出了更细化的要求。

以房地产开发商为融资主体进行发债、配资拿地、结构化融资等方式受监督程度趋严。

2017年以来各地房价得到了明显的稳定。

一级土地开发的减少,无法满足城市流动人口的住房刚性需求,政策对住房租赁市场的鼓励以及资本化运作,也是关上一扇门,打开一扇窗的体现。

  “租售并举”将是未来我国房地产发展的主基调,未来五年甚至更长时间内,租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。 租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实,住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。

  住房租赁资产证券化产品的发行条件  通知明确指出了发行住房租赁资产证券化的必要条件:物业建成且权属清晰,租赁备案手续齐全;产生稳定现金流;公司运营管理能力强。 从以上要求看,监管机构希望经营方做好民生工程,保障项目的稳健运营,本类型产品的发行条件监管机构并未设置太高门槛。   从物业的所有权上来解读,运营方式主要有两种:一是轻资产模式,即经营方从他人处租赁资产,业主方为“二房东”,所有权并不属于经营方,经营方通过升级再造物业,重新进行租赁;另一种是以重资产模式直接持有的住房租赁物业,即经营权和所有权都属于业主方。   “地产双轨制”与“因城施策”  通知提出要优先支持大中城市、雄安新区等区域开展试点,其核心在于“地产双轨制”,即在人口持续流入、租赁群体活跃的大中型城市大力发展租赁住房,结合“因城施策”实现租售并举。 通知同样提出,优先支持利用集体建设用地建设租赁住房试点城市(共13城)开展试点,意在加强多渠道住房供给。

而一二线核心城市住房出租率较高、现金流更稳健,上市开发商、大型房产中介商相对综合实力更强。 重点区域及开发商的参与,有助于显示出本次产品的示范性效应,同时提高证券化产品的信用稳健性。   机构如何参与?  通知指出,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。 支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产。

对于机构而言,发行CMBS或REITs,底层资产为所持有的住房租赁收益或物业权益,现金流是底层物业资产未来收益所产生的。 商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环,在此过程中,现金流覆盖运营成本及证券化融资成本显得额外重要。 商业机构可以应用EBITDA(息税折摊前利润)指标来具体测算是否适宜参与资产证券化。

  房地产信托基金(REITs)面临新机遇  通知指出,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资基金(REITs)。   从去年开始,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。 根据监管机构的态度,REITS的交易结构为公募基金+资产支持证券(ABS),即公募基金管理人募集基金投资ABS,该ABS的底层资产为不动产。

  公募REITs的底层资产一直备受关注。

目前来看,这四大类资产有望率先成为公募REITs的基础资产:第一,基础设施资产;第二,公共服务资产;第三,经营性物业;第四,监管认可的其它资产。   REITs在境外快速发展的重要因素是税收优惠,不对REITs企业征收企业所得税,只对投资者收缴所得税,避免双重征税。 但中国目前的制度没有针对REITs的税收优惠,在REITs的设立、存续及退出的各个阶段,涉及到城镇土地使用税、、企业所得税、契税、土地增值税、印花税、增值税等税种。   程序亟待进一步优化  通知指出,要从证券交易场所的审核与评估、住房管理部门的验收预备案等多个关键环节优化程序,研究设立绿色通道,提高审核效率,这对于住房租赁企业缩短项目运营周期、提升经营效率意义重大。

  预计全国性龙头、地方性国企将持续在热点城市租赁市场发展中起到核心作用,从拿地到资金两大端口获得优先政策支持。   综上所述,《通知》是首个资本市场支持“租购并举”政策,意义非凡、条件宽松、目标精准,有利于住房租赁业务及资产证券化品种的进一步发展。

【作者朱建军系(,)创新融资部总经理】本文首发于微信公众号:金融首席观察。 文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。 投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利HN152)。